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刚刚!上海市公布了重磅文件 楼市谜底揭开!

2018-01-06 07:40:10来源:财经韬略人评论  分享
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摘要:会重返“住房公有制”吗?在未来房子供应中,保障性住房、租赁性住房到底占比多大?普通商品房会不会成为少数有钱人的游戏?

这绝对是当前中国最大的悬念——未来的楼市将会什么样子。

会重返“住房公有制”吗?在未来房子供应中,保障性住房、租赁性住房到底占比多大?普通商品房会不会成为少数有钱人的游戏?

今天(1月4日)公布的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,无意中向我们透露很多玄机。

上海的这个规划,是继北京之后第二个面向2035年的城市“总体规划”。中央在批复这个规划的时候,给上海上了一堆“尊号”。我曾写过一篇《中央加冕!“定位最高”的城市诞生了》,做过专门的分析(点击查看)。

今天,上海这个规划的全文公布了,其中关于楼市的表述很有意思,由于篇幅不长,我全文引述如下。如果你没有耐心,可以直接跳过,看我的分析。

三、健全可负担、可持续的住房供应体系

1、新增住房重点向新城、核心镇和中心镇倾斜

为实现让全体市民“住有所居”的目标,根据全市常住人口规划发展趋势和特点,合理安排住宅用地规模和空间布局,尽可能满足广大群众的基本居住需求。至2035 年,城镇住宅用地规划 690 平方公里,农村居民点用地保留 190 平方公里。全市城镇住宅建筑面积规模约 9 亿平方米,城镇住宅套数约 1100 万套。

根据人口空间布局导向,优化住宅用地的空间布局。主城区合理确定住宅用地供应规模,重点增加中小套型住宅的比重,吸引年轻人和创新创业人才的居住,保证主城区的活力。新城、核心镇和中心镇是未来人口重点导入地区,增加住宅用地的供应规模,并相应增加就业机会。现状农村居民点用地规模偏大且不够集约,未来将逐步减少用地总规模,引导农村居民进城入镇。住房建设将实现与轨道交通建设、就业岗位分布、公共设施配套的联动发展,使居民的出行、生活、就业更加方便。

2、完善租购并举的住房供应体系

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主,促进房地产市场长期健康稳定发展。配套出台相应的土地政策,多渠道增加租赁性住房比重,完善住房租赁管理制度,促进住房租赁市场发展,以降低上海常住人口以及在上海进行短期旅行、工作人口的居住成本。加大新建住宅中租赁性住房的配建比重;鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁;鼓励科研院校、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁住房,用于本单位的人才安置;鼓励社会各类机构代理经租,盘活存量闲置住房资源,形成稳定房源用于出租;将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房。至 2035 年,政府、机构和企业持有的租赁性住房比例约 8%-10%。

3、多渠道筹措保障性住房

进一步完善“四位一体(包括廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房)”的住房保障体系,鼓励采取实物和货币补贴相结合的保障方式,改善住房困难群体居住条件,解决创新创业群体和中低收入群体住房问题。提高保障性住房在住房供应总量中的比例,至 2035 年,全市计划新增保障性住房套数约 100 万套,保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到 10% 以上。

保障性住房规划布局以“小集中,大分散”为基本导向,邻近就业中心、交通站点、公共活动中心等,并与郊区新城建设、中心城城市更新、公共配套设施建设相结合,方便居民生活和出行。对现有大型居住社区的人口规模、产业支撑、设施配套和住房入住水平等评估后,进一步提高公共交通和公共服务设施配套水平,增加就业岗位,提升地区吸引力。对于部分缺乏公共交通和公共服务设施支撑的规划大型居住社区,将适度控制用地供应时序和节奏。在保护、保留村庄内合理安排村民居住用地,鼓励集中居住,以多种形式保障农村村民的住房权益。

4、满足市民的多层次、多样化的住房需求

为年轻人和创业人才提供适量的、拥有便捷公共交通和完善公共服务的人才公寓,轨道交通场站上盖开发优先安排租赁性住房。建设若干交通便利、环境优良、设施完善的国际化社区,吸引国际化人士居住。加强多种不同类型居住形态的混合布局,促进不同类型居民融合发展,以居住融合促进各类人群间的社会融合。

5、实现老旧住宅的可持续使用

重视对存量住宅的利用,根据区域配套条件和房屋质量实际情况,完善老旧住宅改造的有关标准和规范,积极推进既有老旧居住社区改造和旧住房改造,持续改善公共服务设施、区域居住环境、建筑安全性能、房屋使用功能等,实现城市住区有机更新、老旧住房持续使用,有效传承社区文脉。

下面是我的分析:

1、上述表述里,关于各类住房的占比很有意思。从中,我们可以窥到高层对房地产市场的真实想法。

第二段里说,“至 2035 年,政府、机构和企业持有的租赁性住房比例约 8%-10%”,这是租赁性住房18年之后所能达到的比例;关于保障房,表述是:“至 2035 年,全市计划新增保障性住房套数约 100 万套,保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到 10% 以上”。请注意,这里的保障房包括了四种房子:廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房。

说实话,18年建设100万套保障房,这个数量不算大。可见保障房集中供应的大头,主要在未来几年,以后是逐步减少的。

很明显,未来上海商品房的占比仍然将维持80%以上(上述两类占比不超过20%,它们之间有概念交叉)。这恐怕是超出很多人预料的,这说明市场机制仍将在未来住宅建设中发挥重要作用。

当然,这里说的是2035年总存量的比重,未来18年新增住宅的比重里,保障房和公共租赁性质的住房,显然要占更多的比例。

2、根据这个规划,上海住房建设的规模将逐步缩小。

上图是截至2015年上海各类房屋的存量,其中住宅性质的面积为6.3亿平方米。按照上海的新规划,到2035年住宅总面积将达到9亿平方米,增长空间大约是3亿。

假设上海目前6亿平米存量住宅中的一半在未来18年更新(实际上不可能这么多),则到2035年新的总建设面积将达到6亿平米,每年为3300万平方米。而根据上海统计公报,2016年上海竣工房屋总面积是7481万平方米,按照其中70%为住宅计算,则住宅总竣工面积是5200万平方米。所以,上海未来房地产开发规模将逐步萎缩。

当然,这有一个前提——上海真正做到严格控制人口。根据这个规划,上海未来18年几乎没有常住人口的增长空间。

3、根据这个规划,上海未来的住宅建设将以中小户型为主。

规划提出,到2035年上海住宅总建筑面积是9亿平方米,套数是1100套,每套平均面积是81.8平米。这个面积在鼓励生二胎的时代,绝对是紧凑型的。

而且上海规划者深谙城市人气和户型的关系,提出“主城区合理确定住宅用地供应规模,重点增加中小套型住宅的比重,吸引年轻人和创新创业人才的居住,保证主城区的活力”。这个想法是正确的。

4、鼓励将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房。

这对于上海存量比较大的商办物业是重大利好。请注意,上海在这里提出了将多余的“工厂、仓库”改为住宅,这个力度是很大的,此前很多城市不允许“工改居”或者“仓改居”。规划的这个提法,是一个重大政策新动向的信号!

上海这个“总体规划”规格很高,经过了中央的审批,有给各地新一轮规划(面向2035)做榜样的意思。所以,规划里关于住房制度的表述,值得我们高度关注!

整体而言,上海规划传递出的信号是偏暖的!


了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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[责任编辑:陈宾琴]标签
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